Тема нечестных сделок с жильём, осуществляемых представителями некоторых риэлторских фирм, да и частными лицами, не нова. Но актуальности она, к сожалению, не теряет. Сценарии подобных историй разнятся, но, как правило, в их основе лежат неосведомлённость и социальная незащищённость людей. Особенно уязвимы одинокие и больные люди, старики, инвалиды. Все они, вернее, их недвижимость - лакомый кусочек для аферистов...
В редакцию газеты обратился Иван Ч., инвалид с детства. В результате оформления сделки по размену квартиры он и его брат остались, как говорится, без крыши над головой, скитались по знакомым, а то и вовсе ночевали, где придётся. Но пострадавший не бросил дело на произвол судьбы и обратился в суд один раз, потом ещё... Тяжба между ним и риэлтором длилась не один год с переменным успехом. С подробностями этой истории нам удалось познакомиться в ходе очередных слушаний, проходивших в Кузнецком районном суде, а затем в Кемеровском областном суде с апреля по август текущего года.
А теперь расскажем по порядку, как же собственники трёхкомнатной квартиры на ул. Дружбы, Иван Ч. и его брат Олег Ч., оба, кстати, инвалиды, оказались в такой непростой ситуации. Началась история с того, что после смерти отца они решили оформить наследство. Сделали это в одном риэлторских агентств города. Далее, поскольку оба нуждались в деньгах, вознамерились продать трёхкомнатную квартиру и приобрести меньшую жилплощадь с доплатой. Договор купли-продажи был составлен весной 2007 года. Тогда вроде бы всё складывалось вполне благополучно. Драматические для собственников жилья события развернулись чуть позже. Однако, как мне кажется, именно на этом этапе и определилась для риэлтора возможность провернуть махинацию с недвижимостью.
Просматривая кипу материалов дела, я обратила внимание на доверенность, оформленную Иваном Ч. в апреле 2007 года на сотрудников риэлторского агентства. По этому документу представители фирмы - а их в документе указано два (!), на выбор, так сказать, - при всех операциях по продаже трёхкомнатной квартиры на ул. Дружбы наделялись чрезвычайно широкими полномочиями. Иван Ч. доверился специалистам как себе - такой вывод можно сделать после прочтения этого документа. Ведь помимо прямых обязанностей по оформлению сделки с недвижимостью чужие, собственно, для него люди могли от его имени получать дубликаты правоустанавливающих документов, подписывать договор купли-продажи, принимать следуемые ему деньги, делать от его имени заявления, а также расписываться (!) за него. Причём доверенность на продажу принадлежащей Ивану Ч. квартиры за цену и на условиях, опять же, по усмотрению не продавца, то есть Иван Ч., а риэлтора, была выдана сроком на три года, с правом передоверия полномочий другим лицам. Юристы обратили внимание ещё на один нюанс - удостоверил документ не нотариус, а исполняющий его обязанности человек... Одним словом, подписав такую бумагу, Иван Ч. полностью передоверил свои права на недвижимое имущество риэлтору. А тот не преминул этим воспользоваться...
Следующие операции с недвижимостью напоминают расклад колоды в карточной игре. Ловкость рук и слов риэлтора, сила убеждения, игра на денежном интересе сыграли свою роль. Периодически Дмитрий К. (директор риэлторского агентства, где пострадавший собственно и оформлял документы), давал Ивану Ч. суммы в пять - десять тысяч рублей, возможно, и «усыпивших» бдительность пострадавшего. Схема проста и в то же время действенна. Размен с доплатой, опять размен, опять доплата, опять размен... А в итоге вместо отдельной квартиры в центре города - у Ивана Ч. вокзал и неприютные углы знакомых...
Впрочем, несмотря на всю невыигрышность ситуации, в которой оказался Иван Ч., у него были свои «козыри» на руках, и сдаваться он не собирался. Поэтому из-за двухкомнатной квартиры на улице Обнорского разгорелись жаркие судебные баталии. Между ответчиком Дмитрием К. и Иваном Ч. 27 ноября 2007 года был заключён договор купли-продажи этой жилплощади. Но с момента приобретения квартиры последний в неё вселиться не смог, так как риэлтор не отдал ему ключи и документы на недвижимость. Деньги от продажи жилья новоиспечённый хозяин также не получил. Поэтому 5 декабря 2007 года Иван Ч. написал заявление в управление Федеральной регистрационной службы о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи в связи с тем, «что продать квартиру заставили обманным путём», и указанный договор не был зарегистрирован. Соответственно, права собственности у Дмитрия К. не возникло. Однако к этому времени почему-то квартира на ул. Обнорского уже принадлежала третьему лицу - Валерию Ш. Проживающая в спорной квартире его супруга в суде пояснила, что эту недвижимость приобрёл её муж в конце ноября 2007 года. Любопытное обстоятельство - работал он в то время риэлтором в том же самом центре по продаже недвижимости. А супруги на тот момент имели двухкомнатную квартиру, продали её и купили спорное жильё с равнозначной площадью на ул. Обнорского, в том же районе, где и проживали ранее. Мотивацию своих действий в суде они не пояснили... Тем временем прописанный в квартире на Обнорского Иван Ч. и его брат оказались не у дел. Поэтому в июне 2008 года пострадавший обратился в суд о вселении в квартиру на законных основаниях. А Дмитрий К. тем временем затребовал через суд признание за ним права собственности и регистрации договора купли-продажи. Дела были объединены в одно производство. Тогда в судебном заседании стороны пришли к мировому соглашению. Дмитрий К. обязался в течение двух месяцев с момента подписания соглашения приобрести в собственность Ивану Ч. двухкомнатную квартиру в Прокопьевске, а также секцию на улице Горьковской.
Но и на этом дело не закончилось. Вскоре Иван Ч. опять обращается в суд с просьбой об отмене постановления Кузнецкого районного суда по вновь открывшимся обстоятельствам: квартира, обещанная ему в Прокопьевске, не может быть приобретена Дмитрием К., так как принадлежит другому собственнику, который отказывается её продавать. Этого не было известно при утверждении мирового соглашения. Соответственно, оно было отменено. Повторное рассмотрение дела, на котором нам довелось присутствовать, было назначено на конец апреля.
Аргументы представителя риэлтора в слушании дела в Кузнецком районном суде звучали вполне логично, вёл он себя уверенно, грамотно излагал свою позицию, аргументировал свои действия. А вот Иван Ч. волновался, нервничал, с трудом говорил, поскольку у него диагноз ДЦП. Защищал интересы пострадавшего прокурор Кузнецкого района, но при рассмотрении дела требовались личные пояснения Ивана Ч. А он не мог внятно объяснить свои действия. Даже простые вопросы ставили его в тупик. Представитель риэлтора стоял на своём - пострадавший человек вполне адекватный и самостоятельный. При оформлении сделки Дмитрий К. подстраховал себя - взял справку с Ивана Ч. о дееспособности, в которой ясно сказано, что тот вправе самостоятельно принимать решения.
Мало того, в деле фигурировала расписка, сделанная пострадавшим. В ней указано, что Иван Ч. получил один млн. рублей за продажу квартиры на ул. Обнорского. А значит, и претендовать ни на что не может.
Но суд посчитал, что сделка по продаже квартиры на ул. Обнорского совершена под влиянием обмана со стороны Дмитрия К. Риэлтор, указав в договоре, что расчёт между сторонами произведён полностью до его подписания, фактически такую процедуру с Иваном Ч. не произвёл. Суд не поверил расписке, так как указанные в ней сведения опровергаются другими письменными материалами. Из договора купли-продажи квартиры на ул. Обнорского следует, что она была продана за один миллион рублей и деньги эти получены Иваном Ч. полностью до подписания договора, то есть 27 ноября 2007 года. Однако из расписок видно, что он в период с 29 августа 2007 по 27 ноября этого же года в счёт продажи квартиры на ул. Обнорского получил от риэлтора в общей сложности 52 тысячи рублей. Поэтому у Дмитрия К. на 27 ноября 2007 года отсутствовала обязанность выплачивать Ивану Ч. полностью один миллион рублей...
Решением Кузнецкого районного суда исковые требования дела по иску прокурора Кузнецкого района в интересах Ивана Ч. были удовлетворены. Вердикт судьи: признать недействительным договор купли-продажи квартиры на ул. Обнорского, 19 - 15, заключённый 27 ноября 2007 года, устранить Ивану Ч. препятствия в пользовании данным жилым помещением, то есть выселить обосновавшихся там лиц. Но риэлтор опротестовал решение суда и обратился в вышестоящую инстанцию. В своём возражении он настаивал на том, что Иван Ч. дважды подтвердил получение им полностью денежной суммы в размере одного миллиона рублей: при написании расписки и при подписании договора купли-продажи. А деньги, которые он получил после, Иван Ч., цитирую возражение, «наглым образом вымогал, пугая расторжением договора купли-продажи».
Повторное рассмотрение дела состоялось в судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда 14 августа. И областной арбитраж оставил в силе решение предыдущей инстанции. Наконец-то тяжба разрешилась в пользу Иван Ч. После полутора лет скитаний он, инвалид II группы, сможет жить в спорной квартире на законных основаниях. При том, что фактически он там прописан согласно документам с 18 декабря 2007 года! Хочется верить, что это решение - окончательная и жирная точка в тяжбе. В следующих номерах газеты мы обязательно вернёмся к теме оформления сделок с недвижимостью и расскажем о том, как обойти «подводные камни» при продаже или покупке жилья.
Надежда Куприянова, газета "Новокузнецк"
Источник: novokuznetsk.su